【不動産投資】タワーマンションの特徴と購入する4つのメリット



おはこんにちばんは、レギオンです。

 

私は現在、ビジネスパートナーとFX・ブログ以外での新たな投資として不動産投資を選び、今年に良い物件があれば、その都度検討しています。その第一弾として考えているのが、巷で言うタワーマンションです。

 

ただ、初めは興味もなければ訳も分かりませんでしたし、タワーマンションなんてもっての他でした。

 

どうせ、お金持ちの富裕層が買うようなもんやろ?

 

これぐらいの感覚しか持ってなかったんですが、知れば知るほどタワーマンションに魅力がある事が分かってきました。

 

そこで今回は、世間的にはあまり知られていない「不動産投資におけるタワーマンションの特徴」に関して、まずはご紹介したいと思います。

 


タワーマンションが持つ大きな4つの特徴

 

 

一般的にタワーマンションといえば「大きい・豪華」といったイメージを持たれているかもしれませんが、具体的にどういったものをタワマンと定義付けるのかというと、下記のような見解が広まっています。

 

高さが60m以上で、約20階建て以上の住居用建築物

 

厳密にタワーマンションの決まり事がある訳ではないので曖昧ですが、大体が上記に適合していればタワーマンションと呼ぶにふさわしい外観等を有していますし、業者が「タワーレジデンス」等とアピールしたりしているので、ネットでどれかはすぐに見分けがつきます。

 

当然タワーマンションが乱立するような背景には、都心部における需要が多いからに他なりませんが、他のマンションや一軒家に比べてどういった特徴があるのかを下記にてご紹介します。

 

タワーマンションはステータス性が高い

 

何といってもタワーマンションは周りの建物に比べて高さがあって大きく目立ちますし、通常のアパートやマンションへ住むのに対して「こんな所を住居にしているんだ」というステータス感が非常に強い。

 

例えば大阪だと北浜のタワーマンションに住んでいるというだけで、「この人はお金を持っている高所得者なんだ」と自分から言わなくても相手へ勝手にイメージさせる事ができますし、会社の登記が住所の良いタワマンだと、名刺を見ても相手へ与える印象は全然違います。

 

そして今は将来性を考え「住居兼投資用」としてタワーマンションを検討する富裕層が増えており、特に都心部に建っているものはステータス性が高いため、彼らが値段の高さに関係なく好んで購入する傾向にあるようです。

 

故に経済的な利点を求めつつもステータスを高める手段として、タワーマンションは魅力的な投資なのです。

 

もちろんタワーマンションは住む人の欲求を満たす為の構造を有していますが、居住者はそういった所に住んでいるという事実を周知させる事によって、タワマン独自の醸し出す恩恵を受ける事ができるのです。

 

プライバシーの完全な担保&セキュリティが万全

 

 

離れた郊外ならまだしも、都心部のアパート・マンションや一軒家は下記の問題があります。

 

・人や車・電車による騒音

・周囲の目(ご近所)など

 

多々の問題でゆっくり過ごす事を追求するのは難しいですが、それに対してタワーマンションは「内廊下制」を殆どが採用しているため、建物の出入り口以外はどこに移動しているかも分かりません(ホテルの廊下がイメージしやすい)

 

これが通常のマンションだと外廊下のため、誰がどの部屋に入ったかなどを見られる危険性がありますが、タワーマンションは外部から建物内の行動を確認する事は出来ません。つまり、生活する際に外部からの視線や干渉を受けることなく過ごせるという事です。

 

また、騒音に関してはFIX窓といった防音に優れたガラスを採用しているため、外部からの音は隣が大通りであっても全然気になりません(以前内見に行った所はすぐ横が高速道路のタワマンでしたが、何も聞こえなくてビックリしました)

 

24時間有人管理で三重ロックは当たり前

 

タワーマンションの気になるセキュリティ面についてですが、マンション管理人のように「○時以降はいない」といったような事はなく、常に警備員が24時間駐屯してるので、何かあればすぐに駆けつけます。

 

また、最近だとマンションにオートロックを付ける所が多くなっているので、入る前にカードをかざしたりという光景も日常的なものかもしませんが、タワーマンションは最低でも三重ロックが基本で、多くところだと五重ロックまで備えているのも珍しくありません(面倒くさそうと言うのは庶民の発想でしょうか笑)

 


通常マンションのセキュリティ

アプローチ(建物玄関までの通路)⇒ 各住戸玄関

タワーマンションのセキュリティ(三重ロック)

アプローチ ⇒ エレベーターホール ⇒ 各住戸玄関

タワーマンションのセキュリティ(四重ロック)

アプローチ ⇒ エントランス ⇒ エレベーターホール ⇒ 各住戸玄関

 

エレベーターでも乗った際、カードを使わないと指定階へ行けないといったホテルにあるようなシステムが使われています。中でも四重・五重ロックの場合は、玄関からエントランスまでに更に1回ロックを通ったりと厳重(梅田のグランフロントオーナーズマンションは四重ロック)

 

それだけ厳重に管理されている点からも、不審者に遭うリスク等は殆どありませんので、安全面からいってもタワーマンションは他の住居より抜けている存在だと言えます。

 

都心部に近いので利便性が効く

 

最近建っているタワーマンションは、ほとんどが主要都市の駅チカに建設がされています。逆に駅から20~30分歩いて帰るような所は不便になるので、あまり見受けられません。

 

駅が徒歩1~5分と近い場所のため、通勤にも便利だし出かける際も主要都市へのアクセスが非常に楽。また近くにスーパーや病院・学校といった施設も充実している場所へ計算して建てているので、タワーマンション周辺で十分に全ての事が足りるレベルとなっています。

 

その中でも地下鉄に直結しているタワマンの需要は非常に高く、売り出しが出ても数日でバーゲンセールのように成約がある程です。例えば梅田の肥後橋にある「ディーグラフォート大阪N.Y.タワーHIGOBASHI」は、四つ橋線肥後橋駅直結で、上がって5秒もあればアプローチに到着します。

 

左下が地下鉄の出入り口(その横がアプローチ)

 

それだけタワーマンションは交通の便にも優れているため、現在多少なり相場が冷えている状況下においても狙って購入される方が増えています。そういった部分から見ても、都心部のタワマンは根強く堅調です。

 

【大きな特徴】タワーマンション内の共有施設が充実

 

 

タワーマンションはその建物内部に多くの施設を兼ね備えています。

 


オーナーズラウンジ(スカイラウンジ)…入居者がくつろぐ場所

ゲストルーム…お客さんに泊まってもらう部屋

トレーニングジムや会議室・パーティルーム(有料が多い)etc

 

中には「ザ・北浜タワー」のように約1~3階の間にテナントとして商業施設を入れているところもあり、そこにはスーパーや医療・洋服等まで多岐に揃えているタワマンもあるぐらいです。

 

更に自分がゆっくりと暮らすためはもちろん、外からの客人を迎える「迎賓」という意味でも、タワーマンションはその本領を発揮します。

 

タワマンのエントランスには「コンシェルジュ」と呼ばれるホテルマンのような方がおり、タクシーの予約や荷物の受け渡し、クリーニングの手配など、可能な限りのサービスを請け負ってくれます。

 

ちなみに梅田のグランフロントオーナーズマンションのアプローチ前には、グランフロント北館にある「インターコンチネンタルホテル大阪」から、わざわざホテルマンが派遣されている徹底ぶり。遠くから見てても、何らホテルと変わらない接客でビックリしました(笑)

 

このように、その場所にいるだけで十分なサービスを受けることが出来るのも、タワーマンションの持つ魅力の1つです。

 

 

不動産投資でタワーマンションを購入する4つのメリット

 

 

タワマンは住む場所としてもそうですが、冒頭でも書いたように「資産価値やキャピタルゲインを得る手段」としても投資目的で購入する方が増えています。

 

タワーマンションに限らず、住宅を購入する際は下記のような点を考慮されるハズ。

 


・場所(駅チカ・郊外)

・周囲の環境(学校やその他施設の有無)

・価格

・資産性(将来的な価値・賃貸向きか等)etc

 

条件は単身者であったり子供のいる家族などによって変わってきますが、タワーマンションはその中でも特に「資産」項目において、他住居に比べて大きなアドバンテージを持っています。

 

タワーマンションは不況時でも不動産価値の下落が低い

 

タワーマンションは都心部になればなるほど、また利便性のいい場所に建っていればいるほど、資産として価値が大きく下回る事はまずありません。

 

一般に不況となれば不動産価値も下落しますが、その際に順番としてまずは郊外から下がり、その後は都心部へドミノ倒しのように余波がやってきます。

 

一軒家や通常のマンションの下落率は都心部であってもそれなりに影響を受けますが、それに対してタワーマンションは建物自体の資産価値が高いため、下落率もそこまでキツくはありません。

 

参考に、大阪梅田から1km範囲に建っているタワマンで、ここ約10年間に建設されたもので販売価格を割っているマンションは全くといってありません。むしろ資産価値として上昇している所が殆どです。

 

どうしても郊外のタワマンは下落率があるかもしれませんが、その時に備えて「場所と需要」をしっかりと見据えて購入するようにすれば、最低でも取得価格前後をキープ出来るハズです。

 

タワーマンションの価値上昇でキャピタルゲインも

 

 

タワーマンションは、資産価値が徐々に上がっていく事も珍しくありません。

 

例えば大阪北区にある「ディーグラフォート大阪NYタワー肥後橋」は、2007年に竣工で既に約12年の築年数が経っていますが、価格は当時の販売価格より1.2~1.25倍も上昇してるので凄い(Ex.60㎡で4000万⇒4800万)

 

このタワマンは地下鉄への直結と「北は梅田、南は淀屋橋」と、アクセスが多方面へ短時間で可能であるという背景から、需要としての価値が下がる事はないので、非常に高い資産性を有しています。

 

また梅田のグランフロント大阪より北にある「グランフロントオーナーズマンション」に限っては、中古価格が当時の販売価格の約2倍になっている点からも、その資産性を伺うことができます。

 

このように、住居としながらも資産価値上昇を踏まえて投資することができるのも、タワーマンションの利点

 

そして売却時における利益を上積みして、更にグレードの高い物件へ乗り換え(購入)するという流れも作る事が可能。ただ単純に住むことだけを求めない経済的利点が、タワーマンションにはあります。

 

タワーマンションを賃貸にも変更できる

 

例えば購入してから暫く経って仕事場が遠方へなってしまった場合、通常は売却という選択肢が多数を占めますし、仮に賃貸で貸し出すとなっても、一軒家や郊外のマンションになると「空き室のリスクや賃料が低くなる」といった懸念材料も出てくるので難しい判断を迫られる。

 

しかしタワーマンションに至っては、都心部の物件を購入していれば借り手が何年もいないって状況にはなりません。また賃料に関しては、関西の相場イメージだとスタンダードな間取りで約15~25万の間で貸す所が多いため、そこそこの収入にもなるので安心感があります。

 

ただタワーマンションの場合は実質的な利回りが4~5%と低くなってしまうので(相場自体が低め)、貸す場合は「ローンの返済+お小遣い的な収入」と捉えるぐらいにするのが無難です。

 

利益追求する場合、賃貸は最終手段として考える

 

ですので、居住目的オンリーでない事を前提とするのであれば、

 


1.選定したタワーマンションの資産価値上昇を待ちつつ、居住を続ける

2.売却益が出る相場状況になったら、転売サイト(SUUMOなど)に登録

3.「2」の資産的価値を維持し続けたい場合は、他の物件購入を考えつつ賃貸を検討する

 

これが一番スムーズに柔軟対応できる流れかと思う。

 

【補足】タワーマンション購入は税制優遇がアツい

 

 

不動産投資目的ではなく、住居目的(後々の転売を含む)でタワーマンションを購入する場合、現状は下記の優遇措置がとられており、これがとにかくアツい措置なのです。

 


・住宅ローン減税(1%の10年控除)

・居住用財産を譲渡した際の特別控除(3000万特別控除)

 

パッと見は訳が分からないし1人でアツいとか言ってても寂しいので、順番に説明しますね(笑)

 

住宅ローン減税(1%の10年控除)

 

不動産を購入する場合、よほどの金持ちでなければローンを組まないで買うことはありません。そこで購入にあたってローンを組む訳ですが、その際に条件が合致すれば「年末のローン残高に対して1%相当の金額」を還付してあげるよという仕組み。

 


主な条件

1.居住用としての資産購入であること(投資目的は×)

2.10年以上のローンを組む場合に適用

3.一般住宅は借り入れ額の4000万までが限度

4.50平米以上の床面積があること(注:内壁から計測)

 

上記に該当すればほぼ適用される住宅ローンですが、これの何が美味しいかというと、

 

金利を1%未満で借りれれば、逆に差額の利率分が還ってくること

 

例えば、ある銀行でローンを3000万の0.5%固定金利で組むとしましょう。1年経って年末の残高が2900万だった場合、これに0.5%の金利分145,000円が元金に上乗せする金利となります。

 

しかし、住宅ローン控除を適用すれば年末残高2900万に対して1%が還付されるため、その還付金は290,000円となり、金利分145,000円を145,000円分上回る事になりますよね?

 

つまり、145,000円がある意味で「自分の儲け」なのです。

 

借りてお金が多く戻ってくるのであれば、そんないい制度を使わない意味はありませんよね?また、国は2025年万博後の景気後退を懸念し、減税できる年数を10年から最大で13年まで増やす方針らしいので、購入する上では非常にお得な制度と言えるでしょう。

 

居住用財産を譲渡した際の特別控除(3000万特別控除)

 

これは何となく分かると思いますが、要するに売却した際に生じる譲渡益が3000万までだったら「非課税扱い」にしてあげるよ~という税制控除です。

 

逆に3000万もの利益を超えてくるタワーマンションは難しいと思うので(グランフロントオーナーズマンションは超えてるので想定外)、基本は非課税と考えてもらえればOK。

 

ただ入居して1週間とか1ヶ月の短期間で売りに出した譲渡益は「投資的な意味合い」が強くなるため、控除を受けれない可能性が非常に高くなるんで止めましょう(目安は入居して半年以上と言われています)

 

2つの制度を紹介しましたが、タワーマンションの購入を後押しするかのような措置なので、税制をこちらも上手く利用して計画的に進めていく事が肝心ですね。

 

不動産投資でタワーマンション購入はメリットが多い

 

 

以上が、タワーマンションを不動産投資で購入する際の大きなメリットとなります。

 

こんな流れで書くと「タワマン早く買いたい!」とか「都心部で余ってる物件を調べるぜ~」ってなるかもしれませんが、常に何事も最悪の事態を想定して動くことが必要。

 

特に私を含めてですが、初っ端の不動産購入でコケると「リカバリー」するまでに相当の時間を要します。これが金持ちだったら、次から次へフルキャッシュで購入すればいいだけの話かもしれませんが、

 

一度購入まで踏み切ってしまうと、後には引けなくなります

 

ローンを返す頃には年数も経っているし、仮に売却するにしても数百~一千万単位の損失が出てしまっては本末転倒ですから。僕も勉強を本格的に始めて1年数ヵ月にもなりますが、このような憂き目に遭うことは避けたい。

 

なので、ここまで紹介したタワーマンションの購入するメリットや特徴を抑えつつ、

 


・不動産投資のブログや本を読み漁る

・実際に建物やその周辺を見に行く

・モデルルームへ行って価格の感覚や目を養うetc

 

このように知識と経験を養いつつ、タワーマンションへ投資する機会を伺うのがベストだと思います。

 

現段階では「そんなの関係がない話」と思う方がいるかもしれませんが、いつ自分にこういった投資のチャンスが来るか分かりませんし、その時のために今のうちから軽くでも見ておくと、知識も不思議とつきます(スーモとかに新着情報で載っていたり等)

 

僕の場合はビジネスパートナーがいて、彼が関係者の方と話した内容をコーヒー片手に、梅田周辺のタワマンめぐりしながら楽しく教えてくれたのがきっかけで、一緒に始めるきっかけにもなりました(見てるとワクワクします笑)

 

だから現段階で以前の僕みたいに全く興味がなかったとしても、知っていけばこれだけ堅くて確実な投資はないと思えるようになって、楽しく色々な情報を収集するようになったりしますから、不動産情報は見ていて損はないです。

 

今後はそういった内容の記事も書くことで、少しでも多くの読者へ今後のキャッシュフローを生み出す源泉の1つとして参考にしてもらえれば幸いです。

 






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ABOUTこの記事をかいた人

30代前半の現役FXトレーダーで、自身が運営する個別FXスクールの講師。これからFXを本格的に始める方々へ、正しい勉強を教えてくれる場所を見つけるガイドラインのようなブログになればと思い、このFXブログを書き始めました。