【不動産投資】タワーマンションの特徴と購入する4つのメリット



おはこんにちばんは、レギオンです。

 

僕はFX関連・物販以外で、新たなビジネス開拓として不動産投資を選び、2019年にビジネスパートナーと新築タワーマンションを購入しました。

 

ただ、初めは興味もなければ訳も分かんなかったし、タワーマンションなんてもっての他。

 

どうせ、お金持ちの富裕層が買うようなもんやろ?

 

これぐらいの感覚しか持ってなかったんですが、知れば知るほど、タワーマンションには「大きな魅力」がある事に気づきました。

 

そこで今回は、世間的にあまり知られていない「タワーマンションの特徴」についてご紹介したいと思います。

 

不動産投資でタワーマンションが購入される4つの特徴

 

 

一般的に、タワーマンションといえば「大きい・豪華」といったイメージがあるかもしれませんが、どういったものを定義付けるかというと、

 

高さが60m以上で、約20階建以上の住居用建築物

 

その他項目はありますが、意外にも「これがタワーマンションだ!」という厳密な決まり事はありません。

 

ですが、上記に適合していればタワーマンションと呼ぶにふさわしい外観を有していますし、業者もアピールしたりしてるので、ネットでどれかはすぐに見分けがつくと思う。

 

現在タワーマンションが乱立するような背景には、都心部における需要が多いからに他なりませんが、他のマンションや一軒家に比べ、どういった特徴があるかをご紹介します。

 

タワーマンションはステータス性が高い

 

何といっても、タワーマンションは周りの建物に比べ高さがあって大きく目立ちます。

 

また、通常のアパートやマンションで住むのに対し、「こんな所を住居にしているんだ!」というステータス感が非常に強い。

 

例えば大阪だと、北浜のタワーマンションに住んでいるだけで、

 

「この人はお金を持っている高所得者なんだ」

 

自分から言わなくても、上記のように相手へイメージさせる事ができます。

 

更に会社の登記が住所の良いタワマンだと、名刺を見ても相手へ与える印象は全然違う。

 

特に都心部に建ってるものはステータス性が高いため、富裕層が値段の高さに関係なく、将来的な収入も見越した上で購入する傾向にあるようです。

 

故に、経済的な利点を求めつつもステータスを高める手段として、タワーマンションは魅力的な投資。

 

もちろん、タワーマンションは住む人の欲求を満たす為の構造を有していますが、居住者は「そこに住んでいる事実」を周知させる事によって、タワマン独自の恩恵を受ける事ができます。

 

プライバシーの完全な担保&セキュリティが万全

 

離れた郊外ならまだしも、都心部のアパート・マンションや一軒家には下記の問題がある。

 

・人や車・電車による騒音

・周囲の目(ご近所)など

 

多々の問題でゆっくり過ごす事を追求するのは難しいですが、

 

タワーマンションは基本的に「内廊下制」を採用しています。

 

なので、建物の出入り口以外はどこに移動しているかも分かりません(ホテルの廊下がイメージしやすい)

 

これが通常のマンションだと外廊下のため、誰がどの部屋に入ったかを見られる危険性がある。

 

しかし、タワーマンションは外部から「建物内の行動」を確認する事は出来ないので、外部からの視線や干渉を受けることなく過ごせます。

 

また、騒音に関してはFIX窓といった防音に優れたガラスを採用しているため、外部からの音は隣が大通りであっても全然気になりません。

 

以前内見に行った所は、すぐ横が高速道路のタワマンでしたが、何も聞こえなくてビックリしました。

 

【補足】24時間有人管理・三重ロックは当たり前

 

気になるセキュリティ面ですが、マンション管理人のように「○時以降はいない」といったような事はなく、常に警備員が24時間駐屯してるので、何かあればすぐに駆けつける。

 

また、タワーマンションは最低でも玄関までに三重ロックが基本で、多いところだと五重ロックまで備えているのも珍しくありません。

 


通常マンションのセキュリティ

アプローチ(建物玄関までの通路)⇒ 各住戸玄関

タワマンのセキュリティ(三重ロック)

アプローチ ⇒ エレベーターホール ⇒ 各住戸玄関

タワマンのセキュリティ(四重ロック)

アプローチ ⇒ エントランス ⇒ エレベーターホール ⇒ 各住戸玄関

 

エレベーターも乗った際、カードを使わないと指定階へ行けない、ホテルでよく見るシステムが使われています。

 

中でも四重・五重ロックの場合は、玄関からエントランスまでに更に1回ロックを通ったりと厳重。

 

それだけ厳重に管理されている点からも、不審者に遭うリスク等は殆どありませんので、安全面から見ても他の住居より抜けている存在だと言えます。

 

タワーマンションは都心部に近いので利便性が効く

 

最近建ってるタワーマンションは、ほとんどが主要都市の駅チカに建設されています。逆に駅から20~30分歩いて帰る所は不便になるので、あまり見受けられません。

 


・駅が徒歩1~5分と近い場所

・通勤にも便利

・出かける際も主要都市へのアクセスが楽

・近くにスーパーや病院・学校といった施設も充実

 

基本的にこれらの場所へ計算して建てているので、タワーマンション周辺で十分に全ての事が足りるレベルとなっています。

 

その中でも、駅直結型タワーマンションの需要は非常に高い。

 

例えば大阪の肥後橋にある「ディーグラフォート大阪N.Y.タワーHIGOBASHI」は、四つ橋線肥後橋駅直結で、上がって5秒もあればアプローチに到着します。

 

左下が地下鉄の出入り口(その横がアプローチ)

 

それだけタワーマンションは交通の便に優れてるため、不動産サイトや営業マンからの情報で狙い打ちされる方が増えています。

 

そういった部分から見ても、都心部のタワマンは根強く堅調。

 

タワーマンション内の共有施設が充実

 

タワーマンションは、その建物内部に多くの施設を兼ね備えています。

 


オーナーズラウンジ(スカイラウンジ)…くつろぐ場所

ゲストルーム…お客さんに泊まってもらう部屋

トレーニングジムや会議室・パーティルーム(有料)etc

 

中には「ザ・北浜タワー」のように、約1~3階の間にテナントとして商業施設(スーパー・医療・アパレル等)を入れているところもあります。

 

更に自分がゆっくりと暮らすためはもちろん、外からの客人を迎える「迎賓」という意味でも、タワーマンションはその本領を発揮。

 

タワマンのエントランスには「コンシェルジュ」と呼ばれるホテルマンのような方がいて、タクシーの予約や荷物の受け渡し、クリーニングの手配など、可能な限りのサービスを請け負ってくれます。

 

ちなみに、梅田のグランフロントオーナーズマンションのアプローチ前には、グランフロント北館にある「インターコンチネンタルホテル大阪」から派遣されている徹底ぶり。

 

このように十分なサービスを受けることが出来るのも、タワーマンションの持つ魅力の1つです。

 

【気になる点の補足】災害におけるタワマンリスク

 

昨年、台風19号による記録的大雨による水害によって、武蔵小杉近くのタワーマンションで「ライフライン」が長期的に止まったりする二次災害が起こりました。

 

このニュースを見た方の中には、

 


・ついにタワーマンションも終わりか・・・

・高層階に住むのは嫌だ!

・価値が下がるリスクめっちゃあるやんetc…

 

上記のように感じてしまい、タワーマンションを購入するのは「大きなリスク」と捉えたかもしれない。

 

ですが、タワーマンションの全国における総数は「1000棟」を越えており、数値だけでいうと全体の0.1%~0.2%が大小なり被害を受けた意味になります。

 

また今回のケースは、川沿い・記録的豪雨といった「立地条件・偶発的要因」が重なった結果として生じた為、

 

全てのタワーマンションに、上記を「潜在的リスク」として購入時に当てはめるのは、少し強引かと思う。

 

更にいうと、水害で直撃を受けたタワーマンション自体の価値が大幅に下がるかといえば、

 

一時的にガクンと下がりはするものの、徐々に戻してくる

 

このように大方は見ているようです。

 

タワーマンションは元々の資産価値が高い分、今回のように想定していない事態が生じたとしても、長期的に見て資産担保性があるのは強いメリットだと思う。

 

故に、今回の水害でタワーマンションの見解を大きく変える必要はないと言えます。

 

不動産投資でタワーマンションを購入する4つのメリット

 

 

タワマンは住む場所としてもそうですが、冒頭でも書いたように「資産価値やインカム・キャピタルゲインを得る手段」として購入する方が増えています。

 

タワーマンションに限らず、住宅を購入する際は下記を考慮されるハズ。

 


・場所(駅チカ・郊外)

・周囲の環境(学校やその他施設の有無)

・価格

・資産性(将来的な価値・賃貸向きか等)etc

 

条件は家族構成などによって変わりますが、タワーマンションはその中でも特に「資産」項目において、他住居に比べて大きなアドバンテージを持っています。

 

タワーマンションは不況時でも不動産価値の下落が低い

 

タワーマンションは都心部になればなるほど、また利便性のいい場所に建っていればいるほど、

 

資産価値が大きく下回る事は、まずありません。

 

一般的に不況となれば不動産価値も下落しますが、その際に順番としてまずは郊外から下がり、その後は都心部へドミノ倒しのように余波がやってくる。

 

一軒家や通常のマンションの下落率は、都心部であってもそれなりに影響を受けますが、

 

それに対し、タワーマンションは建物自体の資産価値が高いため、下落率もそこまでキツくありません。

 

 


モデルルームで聞いた参考データ

大阪梅田から1km範囲に建っているタワマンで、築年数10年前後でも販売価格を割っているマンションは全くといってありません。

資産価値として5~15%上昇している所が殆どでした。

 

 

郊外のタワーマンションは下落率が多少なりあると思いますが、

 

「場所と需要」をしっかり見据える

 

上記を考えて購入すれば、最低でも取得価格前後を長期的にキープ出来るハズです。

 

タワーマンションの価値上昇でキャピタルゲインも

 

タワーマンションは、資産価値が徐々に上がっていく事も珍しくありません。

 

例えば、大阪北区にある「ディーグラフォート大阪NYタワー肥後橋」は、2007年に竣工で既に約12年の築年数。

 

それでも価格は当時より1.2~1.25倍も上昇してるので凄い(Ex.60㎡で4000万⇒4800万)

 

このタワマンは、地下鉄への直結に加え「北は梅田、南は淀屋橋」と、アクセスが多方面へ短時間で可能である背景から、非常に高い資産性を有しています。

 

また、梅田のグランフロント大阪より北にある「グランフロントオーナーズマンション」に限っては、中古価格が当時の販売価格の約2倍になっている点からも、その資産性を伺うことができます。

 

住居としながらも、資産価値上昇を踏まえて投資ができるのも、タワーマンションの利点

 

そして売却時の利益を上積みし、更にグレードの高い物件へ乗り換える流れも可能。

 

ただ単純に住むことだけを求めない経済的利点が、タワーマンションにはあります。

 

タワーマンションを賃貸(インカムゲイン)に変更できる

 

例えば、購入してから暫くして仕事場が遠方になった場合、通常は売却という選択肢が多数を占めます。

 

仮に賃貸で貸し出すとなっても、一軒家や郊外のマンションになると「空き室のリスク」も出てくるので、難しい判断を迫られる。

 

しかし、タワーマンションは都心部の物件を購入していれば、借り手が何年もいない状況になりません。

 

また賃料に関しては、関西の相場イメージだと約15~25万程度で貸す所が多いため、そこそこの収入にもなるので安心感がある。

 

ただタワーマンションの場合、実質利回りが4~5%と低くなってしまうので(相場自体が低め)、

 

貸す場合は「ローンの返済+お小遣い的な収入」と捉えるぐらいにするのが無難。

 

ですので、居住目的オンリーでない事を前提とするのであれば、

 


1.選定したタワーマンションの資産価値上昇を待ちつつ、居住を続ける

2.売却益が出る相場状況になったら、転売サイト(SUUMOなど)に登録

3.「2」の資産的価値を維持し続けたい場合は、他の物件購入を考えつつ賃貸を検討する

 

これが一番スムーズに柔軟対応できる流れかと思う。

 

【補足】タワーマンション購入は税制優遇がアツい

 

不動産投資目的ではなく、住居目的(後々の転売を含む)でタワーマンションを購入する場合、現状は下記の優遇措置がとられており、これがとにかくアツい措置です。

 


・住宅ローン減税(1%の10年控除)

・居住用財産を譲渡した際の特別控除(3000万特別控除)

 

パッと見は訳が分からないので、順番に説明します。

 

(1)住宅ローン減税(1%の10年控除)

 

不動産を購入する場合、よほどの金持ちでないとローンを組まないで買うことはありません。

 

そこで購入にあたってローンを組む訳ですが、その際に条件が合致すれば「年末のローン残高に対して1%相当の金額」を還付してあげるよという仕組み。

 


主な条件

1.居住用としての資産購入であること(投資目的は×)

2.10年以上のローンを組む場合に適用

3.一般住宅は借り入れ額の4000万までが限度

4.50平米以上の床面積があること(注:内壁から計測)

 

上記に該当すれば適用される住宅ローンですが、これの何が美味しいかというと、

 

金利を1%未満で借りれれば、逆に差額の利率分が還ってくること

 

例えば、ある銀行でローンを3000万の0.5%固定金利で組むとしましょう。

 

1年経って年末の残高が2900万だった場合、これに0.5%の金利分145,000円が元金に上乗せする金利となります。

 

しかし、住宅ローン控除を適用すれば年末残高2900万に対して1%が還付されるため、その還付金は290,000円となり、金利分145,000円を145,000円分上回る事になりますよね?

 

つまり、145,000円がある意味「自分の儲け」なのです。

 

借りてお金が多く戻ってくるなら、そんないい制度を使わない意味はありません。

 

また、国は2025年万博後の景気後退を懸念し、減税できる年を「10年から最大で13年」まで増やす方針らしいので、購入する上では「非常にお得な制度」と言えるでしょう。

 

(2)居住用財産を譲渡した際の特別控除(3000万特別控除)

 

要するに、売却した際に生じる譲渡益が3000万までだったら「非課税扱い」にしてあげるよ~という税制控除です。

 

ただ、入居して1週間とか1ヶ月の短期間で売りに出した譲渡益は「投資的な意味合い」が強くなるため、控除を受けれない可能性が高くなるので止めましょう(目安は入居して半年以上)

 

2つの制度を紹介しましたが、タワーマンションの購入を後押しするかのような措置なので、税制をこちらも上手く利用して計画的に進めていく事が肝心ですね。

 

不動産投資でタワーマンション購入はメリットが多い

 

 

以上が、タワーマンションを不動産投資で購入する際の大きなメリットとなります。

 

こんな流れで書くと「タワマン早く買いたい!」とか「都心部で余ってる物件を調べるぜ~」ってなるかもしれませんが、

 

常に何事も、最悪のケースを想定して動くことが必要。

 

特に初っ端の不動産購入でコケると、リカバリーするまでに相当の時間を要します。これが金持ちだったら、次から次へ購入すればいい話かもしれませんが、

 

一度購入まで踏み切ってしまうと、後に引けなくなります

 

ローンを返す頃には年数も経っているし、仮に売却するにしても大きな損失が出てしまっては本末転倒ですから。

 

なので、ここまで紹介したタワーマンションの購入するメリットや特徴を抑えつつ、

 


・不動産投資のブログや本を読み漁る

・実際に建物やその周辺を見に行く

・モデルルームへ行って価格の感覚や目を養うetc

 

このように知識と経験を養いつつ、タワーマンションへ投資する機会を伺うのがベストだと思います。

 

現段階では「縁がない話」と考えるかもしれませんが、

 

いつ自分に、こういった投資のチャンスが来るか分かりません。

 

その時のために、今から軽くでも見ておくと、知識も不思議とつきます(スーモとかに新着情報で載っていたり等)

 

僕の場合は、ビジネスパートナーが不動産関係者と話した内容をコーヒー片手に、梅田周辺のタワマンめぐりしながら教えてくれたのがスタートで、一緒に始めるきっかけにもなりました(見てるとワクワクします笑)

 

だから、現段階で以前の僕みたいに全く興味がなかったとしても、

 

知ればこれだけ堅くて、確実な投資はないと思えるようになる(特にFXをしてると)。

 

すると、楽しく色々な情報を収集するようになったりしますから、不動産情報は見ていて損はない。

 

今後はそういった内容の記事も書くことで、少しでも多くの読者へキャッシュフローを生み出す源泉の1つとして、参考にしてもらえれば幸いです。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

30代前半の現役FXトレーダーで、自身が運営する個別FXスクールの講師。これからFXを本格的に始める方々へ、正しい勉強を教えてくれる場所を見つけるガイドラインのようなブログになればと思い、このFXブログを書き始めました。