【不動産投資】大阪で2020年以降におすすめの新築タワーマンション



おはこんにちばんわ、レギオンです。

 

以前に大阪のタワーマンションに関する記事を書きましたが、現在も梅田周辺や本町といった、都心でのタワーマンションの建設ラッシュが続いています。

 

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不動産投資で大阪のタワーマンションが人気ある理由【期待値が高い】

 

2025年の大阪万博や将来的なカジノ誘致等のイベント事も相まって、梅田周辺に異常なまでの活気がみなぎっている状況ですが、それだけが大阪へ多くの視線を集めている理由ではありません。

 

2022年以降に竣工される「注目タワーマンション」が、すべて一等地にある場所で、かつ今までにない規模だから

 

この時期を逃すと、いつ同じような状況が訪れるか分からないため、多くの不動産投資家の目が大阪に向けられている状況。

 

今回の記事では、不動産投資で大阪のタワーマンション人気が高まっている背景や理由、梅田周辺で建設されているタワマンで「オススメの物件」をご紹介させていただきます。

 

注意点

2020年2月からコロナショックで、不動産価格の下落が大きく懸念されていますが、都心部の新築タワーマンションは分譲価格に影響がほとんど出てないとの事です。

ただ、中古マンションの価格は経済影響をもろに受けやすいため、価格変動リスクが新築に比べて高いので注意してください。

 

不動産投資で大阪のタワーマンションが注目される背景

 

 

少し前まで、タワーマンションと言えばもっぱら東京が中心。六本木ヒルズといった大規模な商業施設を交えた建造物をはじめ、多くの人が東京の華やかな暮らしに憧れと羨望を持っていました。

 

しかし現在は、その人気が関東から徐々に大阪のタワーマンションへと移っています。

 

最近では、梅田や北浜、本町といった都心部にタワーマンションが立ち並び、さらには地下鉄に直結した物件まである。

 

また、多くのディベロッパーが梅田周辺での大規模な土地開発計画として、タワーマンションの建設ラッシュを続けています。

 

ではなぜ、大阪のタワーマンション人気が高まっているのでしょうか?分かりやすく、東京と比較して見ていきましょう。

 

東京は2020年以降に人気を上げる為の起爆剤がない

 

オリンピックが東京で開かれる事が決まってからと言うものの、東京周辺のタワーマンション価格はアッという間に大きな値上がりを見せました。

 

購入価格の2割~3割増しに値上がりしたのはもちろん、オリンピック景気が来るのを期待しての購入など、一時的なタワーマンションブームにもなりました。

 

しかし、東京及び関東地方は2020年以降に「大きなイベントや経済的開発」と呼べるものが特になく、どっちかと言えば沈静化していく状況。

 


2020.3.26 追記

オリンピックが2021年夏頃をメドに延期が決定。どう影響するか不透明ですが、どう考えても関東では好材料じゃないため、関東でマンション購入には熟慮が必要かと思います。

 

故に2020年以降に至っては、不動産価格が天井になって下落するとまで言われるぐらい、東京周辺のタワーマンション価値が目減りするリスクが、少なからず存在しています。

 

また、東京・福岡の主要都市開発が頭打ちになっているのも、大きな理由

 

東京は汐留といった大規模な開発が終わり、また福岡は都市部の開発から、徐々に東側の郊外へタワーマンションを建てる流れになっており、既に伸び悩んでいる状況です。

 

都心のまとまった土地にタワーマンションの土地を購入するのは、至難の業

 

既に建てたくても建てれるような土地がほとんどなく、実質的に東京は大規模なタワーマンションを建てるのが郊外しかない状況になりつつある。

 

しかし、まだ開発地域に余剰がある都心があるなら、そこで大きく建てて集客したい。

 

その条件と将来的な期待値を踏まえた場所こそが、梅田を中心とした「うめきた2期・福島・本町等」のある大阪なんです。

 

また、堂島でも大きな土地が確保されており、商業施設を有したタワーマンション(堂島2丁目計画)が建つので、大阪のタワーマンションの賑わいは、更に大きくなると予想できます。

 

関東のタワーマンション価格の高騰【出口戦略が立てにくい】

 

関東地方では、不動産価格が平米100万をゆうに超えているところがいくらでもあります(むしろ安いぐらいな物価)

 

標準的な価格帯を見ても、タワーマンションの中層階で平米120万以上は当たり前、高くなると平米170から180万、場合によっては200万を超える所もある。

 

投資家からすれば、そんなMAXに高い状態で購入しても「値上がり益の旨味」がありません。

 

また、突然の値崩れが発生して相場が下落局面になった場合、売却しても購入価格が高かったが故に「売却損」が大きく出る可能性すらある。

 

そこまで考えると、今から東京近辺でタワーマンションを積極的に購入するよりも、他のまだ割安な都市部で買い進めるのが堅実ですが、

 

大阪の新築タワーマンションは、都心部でも平米80~120万が妥当な価格

 

さらに「売却益+賃貸収入」を並行して考える事が出来る強みと柔軟性もある。

 

そこで海外を含めた投資家が、東京のような地価になる前の大阪に矛先を向けているため、注目が高くなりつつあるんです。

 

不動産投資で大阪のタワーマンションが人気ある3つの理由

 

 

近年、大阪のタワーマンションの値段は約10年前と比べて10~30%ほど上昇しており、意外にもタワーマンションのイメージが少ない関西地方で強い関心を寄せています。

 

リーマンショック以降の不況時でも、梅田駅から半径1キロ周辺のタワーマンションに至っては

 

値下がりすることなく、平均して10%前後の上昇幅を見せているぐらい堅調。

 

下記では、そんな不況にも強い大阪のタワーマンションが建設ラッシュになっている理由を、3つの点からご紹介していきたいと思います。

 

2025年以降の万博や「カジノ誘致」の可能性が強い

 

東京オリンピックが終わって以降は、日本の一大イベントとして2025年に開かれる大阪万博が挙げられます。

 

この大阪万博に関しては、日本はおろか世界中からの目線が向いているため、海外から多くの資金流入も考えられる。

 

現在日本でカジノ誘致の選定が行われていますが、候補としては「長崎・大阪・神奈川」の3県が有力候補。

 

しかし、万博が開催される影響で「大阪」は最有力候補とされており、観光客が落とすマネーは数千億となり、それに乗じて大阪全体の不動産価格が伸びる可能性もあります。

 

つまり、大阪は2025年以降にカジノ誘致が決まった場合、大きな経済効果が見込まれると同時に、かつ安定的な不動産価格の維持または上昇が顕著になる可能性が高い

 

ですので、多くの投資家は値段的にも仕込みやすい今を見計らって、大阪のタワーマンションを幅広く抑えている傾向にあります。

 

つまり、将来的なイベントや開発における期待値を加味して、大阪のタワーマンション人気もそれに比例して伸びていると言えるでしょう。

 

うめきた2期の開発で梅田を中心とした経済の活発化

 

現在梅田の西側では、うめきた2期と呼ばれる大規模開発が行われています。

 

貨物駅だった場所の廃止に伴って工事が始まり、緑を中心とした公園や施設、北と南に分かれてタワーマンションやホテル・商業施設などが盛り込まれる計画。

 

うめきた2期の開発計画概要

 

完成は2024年頃となっており、今までは梅田の東側が多くの人で賑わってたものが、西側に少しずつ重心がずれることにより、隣の福島もその恩恵を受けて地価の高騰が予想されています。

 

梅田自体が平日はともかく、土日祝になると既に多くの人で溢れてしまっている過密状況なので、必然的に梅田の拡張は必須となっていました。

 

そこでうめきた2期の開発が行われることによって、梅田及び周辺の地域における活性化・人口の増加が確定的となり、タワーマンションも将来的な期待値の高さが予想できます。

 

うめきた2期の完成予想図(緑がテーマ)

 

また、これだけの大規模開発が他で存在しないため、県外又は外国人投資家までがタワーマンションを購入しに来るぐらいで、それだけうめきた2期の開発は、将来を期待させる計画なんです。

 

大阪のタワーマンション価格は関東より割安感がある

 

タワーマンションの価格といってもピンとこないかもしれませんが、

 

大阪のタワマン価格は東京に比べて明らかに割安。

 

例えば、東京都心部のタワーマンション価格は平米100万を超えるのが普通ですが、大阪のタワーマンションは、新築でも平米80万から100万の間で取引されています(高層階を除く)

 

これらが、2025年の万博やカジノ・うめきた2期開発で「平米120~130万」近くまで上がると予想されており、価格帯が東京に比べて割安なので狙う人も多い。

 

以降では、そんな梅田・本町周辺で建設が始まっている、新築タワーマンションを紹介します。

 

【不動産投資】大阪でおすすめの新築タワーマンション4選

 

 

現在、建設が始まっている2021年以降に竣工のタワーマンションで、下記4つに関しては将来的な資産価値を大きく持ち合わせていると考えられます。

 

大阪新築タワーマンション竣工予定一覧


2021年竣工

・MJR堺筋本町タワー(37階建て 296戸)


2022年竣工

・グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE(51階建て 871戸) 

2024年以降

・うめきた2期のタワーマンション(北と南)

・(仮称)堂島2丁目計画

 

もちろん、他にも多くのタワーマンションが21年以降に建ちますが、マンションの規模や立地条件等を加味すると、上記4つが抜きん出ているように感じます。

 

特に本町周辺は、中小規模のタワーマンションが群雄割拠する中で、MJRが頭1つ出ている存在に思えるため、まずはこのタワーマンションからご紹介。

 

MJR堺筋本町タワー【万博の恩恵が直撃】

 

 

2021年竣工のタワーマンションで、規模としては中規模程度で高さも37階と、以降で紹介するタワーマンションと比べて劣るかもしれませんが、

 

立地と将来性に関して「高いポテンシャル」を持つため、検討価値ある物件の1つです。

 

物件の概要


所在地:大阪府大阪市中央区南本町1丁目11番

交通:Osaka Metro堺筋線・中央線「堺筋本町」駅徒歩1分

敷地面積:3,070.55㎡

建築面積:1,858.06㎡

総戸数 296戸

地上37階地下1階建(14階までは賃貸)

完成(竣工)予定:2021年2月下旬

入居(引渡)予定:2021年3月下旬

 

 

ここの大きな特徴として、14階までを賃貸として貸し出すため、景観が中層階以上からで損なわれることがありません。

 

また南側に高速が走ってはいるものの、音に関しては防音を徹底しているようで、そこまでガンガンと響くことはないとの事。

 

下記で更なる特徴をご紹介していきます。

 

【1】地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅直結1分はヤバい

 

 

多くのタワーマンションで駅チカ物件は多数ありますが、

 

駅直結で対応しているタワーマンションは殆どありません。

 

 駅直結とは?

建物から実質的に殆ど歩かず、駅内へ入れる場合をいう。殆どは地下鉄駅を指す。

 

大阪市内で見ても、「直結」で確認できるのは下記3件のタワーマンションぐらいなので、その希少価値の高さが伺えます。

 

他で駅直結のタワーマンション一覧


・ブランズタワー梅田North(御堂筋線 中津駅)

・ザ・ファインタワー梅田豊崎(御堂筋線 中津駅)

・ディーグラフォートNYタワー肥後橋(四ツ橋線 肥後橋駅)

 

実際に、堺筋本町駅からMJRタワー直近出口を出ましたが、すぐ左を見ればドーンと建設予定地だったので、階段でもメチャクチャ近いのは間違いないし、エレベーターを使えば雨でも濡れることはないでしょう。

 

駅直結だけ見ても、他タワーマンションと差別化されたポイントであり、かつ駅自体の需要が今後上がってくる点から見ても、その価値がお分かりいただけるかと思います。

 

【2】2025年万博の主要路線なので、期待値が必然的に上がる

 

2025年に開催される万博会場「夢島」へのアクセスは「中央線」が主要路線。

 

その路線で主要駅近くのタワーマンションで最強とされるのが、MJR堺筋本町タワーとシティタワー大阪本町(後述)の2強と言われています。

 

また、堺筋本町は万博に合わせて駅の改装が始まっており、タワーマンション周辺の環境が付加価値を上げる可能性が非常に高い。

 

かつカジノ誘致が夢島に決まった際の爆発力を考えれば、これだけ「期待値の塊」と呼べるタワーマンションはないようにも感じます。

 

【3】JR九州が関西で初のタワマンなので、力の入れようが凄い

 

福岡県赤坂の「MJR赤坂タワー」は駅直結で中古でも平米100~120万以上

 

MJRシリーズはデベロッパーがJR九州が展開しているブランドで、主に九州地方で展開していましたが、

 

今回は関西で初となるタワーマンションを建築するため、その本気度はかなり高いです。

 

内装に力が入っているのはもちろん、共用施設やゲストルームも他タワーマンションと一線を画す仕上がりにしており、全然見劣りしない点が素晴らしい。

 

エントランス隣のオーナーズラウンジ

 

ゲストルームの1つ(この部屋は3人までOK)

 

中層階にあるスカイラウンジ(配置が多様なので、様々な用途に使えそう)

 

おそらく梅田・本町周辺では、この価格帯が現状最安値かなと思いますが、それでも多くの可能性を秘めたタワーマンションではあるので、検討する中に入れても損はなさそうです。

 

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE【実需向き】

 

当画像及び下記情報・画像は積水ハウスHPより引用

 

2021年に竣工される大規模タワーマンションで、場所が梅田の西にある「福島」となります。

 

戸数が876にもなり、周辺タワーマンションと比べても過去にない規模の大きさであるため、福島の物件の中では今1番注目が集まっています。

 

物件の概要


所在地 大阪府大阪市北区大淀南2丁目2番1(地番)

交通 JR京都線・神戸線・宝塚線・大阪環状線「大阪」駅(桜橋口)徒歩14分

JR大阪環状線「福島」駅徒歩8分

JR東西線「新福島」駅(1号出入口)徒歩10分

敷地面積 10,337.43㎡

建築面積 3,950.52㎡

総戸数 871戸、他店舗1区画(非分譲)

地上51階地下1階建

完成(竣工)予定 2021年7月中旬予定

入居(引渡)予定 2022年1月下旬予定

 

立地場所とうめきた2期を含めた地図一覧

 

建物の南東側に済生会という病院が併設され、また敷地内に公共の広場が設けられており、土地を建物以外にもふんだんに利用する様子を見せています。

 

また、タワーマンション北側に商業施設も誘致される予定。以降は福島の外観をいっそう変える、今まで閑静な郊外の住宅地だったイメージを大きく変えるでしょう。

 

【1】うめきた2期の恩恵を受ける可能性が高い

 

福島は梅田のすぐ西側にあるため、距離的に梅田へは大して歩く距離ではありません。実際に、僕がビジネスパートナーと梅田西側から時間を測りましたが、約8分程で着きました。

 

敷地の広さが外周した感覚だと、中学校ぐらいの広大な面積だったのを覚えています。

 

うめきたが2024年に本格オープンした場合は、中心地が梅田よりやや西側にズれるため、福島はより一層梅田に近い距離となる。

 

仮にうめきたが活発となり多くの人が訪れたとしても、絶妙な距離加減によって周辺環境が特に変わらないのも、魅力的な立地になるかと思う。

 

インカムゲインとしても、ファミリー層が好みそうな周辺環境(小中学校等)が整っているため、途中で賃貸目的に切り替えても需要は幅広くありそうです。

 

そして、将来的に価格が上昇することも期待できるので、数年後のキャピタルゲインにも多額のキャッシュが動く「投資としての魅力」も兼ね備えています。

 

(仮称)堂島2丁目計画【堂島ブリリアタワー】

 

現在は建設を始めて数ヶ月の状況

 

物件の概要


所在地 大阪市北区堂島2丁目17-5

用途  共同住宅・ホテル

敷地面積 4,828.17

建築面積 2,470㎡

地上49階地下1階建

完成(竣工)予定 2024年9月下旬予定

 

 

堂島といえば、北新地といった繁華街の近くにあり、堂島ロールが有名なので周知かもしれませんが、地価でいえば非常に高い場所です。

 

そこに、195メートルのタワーマンションが商業施設を含めて建設されるので、非常にインパクトは大きい。

 

近くに堂島タワーレジデンスというタワーマンションも建ってますが、その規模を遥かに上回るタワーマンションが立つのは明白で、おそらく堂島に同規模の物件が建つ事は、暫くないと思う。

 

それだけ、堂島でこの規模で出すのは珍しいことで、必然的に価値が高い物件となります。

 

価格に関しては何の情報もありませんが、最低でも平米120~140万スタートを想定でもおかしい事はありません。

 

【価格はエグい】うめきた2期タワーマンション(北・南街区)

 

 

こちらは、うめきたの北と南に分かれて建設される、2025年頃に竣工予定のタワーマンションで、梅田の中心地にできることから、恐ろしい資産価値のタワーマンションになるのは明白。

 

物件の概要(うめきた2期の計画を含む)


総延べ床面積 約534,060㎡(フリーザの最終形態レベル)

北街区

地上47階建てのタワーマンション(2025年春頃?)

地上28階建ての複合ビル

高さ約150m・約176m

2024年夏一部開業予定

南街区

地上51階建てのタワーマンション(2027年以降?)

地上39階建ての複合ビル

高さ約182m・約185m

2024年夏一部開業予定

都市公園街区

屋根付き野外劇場やミュージアムなど

2024年夏一部開業予定

*2027年度に全体を開業予定

 

2020年3月26日追記

大阪市都市計画審議会が「うめきた2期」についての計画案を了承したため、再開発に関する主な手続きは終了し、4月に都市計画が決定される事になり、一歩前進しました。

 

 

特に北側のタワーマンションは、隣に梅田のランドマークとなっている「グランフロントオーナーズマンション」が建っています。

 

こちらは現在平米180から高いもので220万の値が付いており、それと実質的に横並びと考えれば、個人的には最低でも平米140から150万スタートかなと思う(もっと高い可能性も大)

 

また、これだけの一等地にタワーマンションが今後立つ事がないことを踏まえたら、多くの部屋が抽選になることも考えられる。

 

それだけうめきた2期の開発は、多くの投資家にとってチャンスなんです。

 

2024年にうめきた広場がしたら、どうなってるか想像しても楽しみですが、ここまで紹介したタワーマンションを全て買える財力があれば、もう思い残す事はないでしょうね(笑)

 

【これが最後かも】大阪の新築タワーマンションはおすすめ

 

 

以上が、不動産投資で大阪の新築タワーマンションに関するお勧め物件となります。

 

おそらくどれを買ってもババ引く事はまずないと思いますが、それぞれがタワーマンションで上位クラスの物件になる可能性が高いものばかりで、買い手としては非常に悩ましい。

 

しかし、これらをじっくり腰を据えて総合判断する過程(モデルルームへ行ったり資料を見たりする)こそが、個人的には楽しい時間だと思っています。

 

また、タワーマンションはそれ自体が資産的価値を有するため、それを基盤とした上で登記したり(できない物件もある)、また賃料が購入しているのでかかりませんし、事業を行う上でも強み。

 

有名なタワーマンションだったら、知ってる人は住所を見ただけで分かるので、名刺に書く際も無言のステータスアピールをすることも可能です。

 

(参考)

北浜にある「ザ・北浜タワー」に至っては、住居目的にもかかわらず「全体の約20%以上が事業目的」として登記されているらしいです。

 

このように後々のことを考えれば、タワーマンションには多くの用途があると言えるでしょう。

 

含み益(プレミアム)狙いで将来への先行投資に

 

もちろん、タワーマンションを投資目的で購入する以上は、将来的なうめきた2期や万博・カジノといった恩恵による資産的価値の上昇が、かなりの確率で起こると言えるでしょう。

 

ただ一部ではタワーマンションの高騰による不動産価格のピーク ⇒ 下落を懸念する声もありますが、2025年以降は大阪の都心部で大規模タワーマンションの計画は今のところありません。

 

なので、実質的に今そういった物件を押さえておけば、後にその場所を希望する富裕層などに「強い価格で販売すること」も、狙いの1つとして考慮できます。

 

今の段階で、希少価値の高いタワーマンションを梅田に近い距離で持つ事は、先々のことを考えれば「先行者利益」となる可能性が非常に高いと思う。

 

仮に梅田駅周辺の不動産価格が上がり、平米単価が120から130万になったと想定しても、今のうちに90~100万程度で購入しておけば、単純計算で500~1500万ぐらいの含み益は十分にあり得る。

 

またグランフロントオーナーズマンションのように、異常なまでのプレミアムが上乗せされれば、1500から2000万といった数字も夢ではありません。

 

故にタワーマンションは多くの人の憧れやステータスの表れでもあり、また投資物件としては今の時期において「最強の時期」に差し掛かっていると思う。

 

他の新築タワーマンションにも良い物件は多数ありますが、その中でもこの質と規模で建つのはそうないので、今回の記事で少しでも関心を持ってもらえたら嬉しいです。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

30代前半の現役FXトレーダーで、自身が運営する個別FXスクールの講師。これからFXを本格的に始める方々へ、正しい勉強を教えてくれる場所を見つけるガイドラインのようなブログになればと思い、このFXブログを書き始めました。